Plusvalía municipal al vender una vivienda en España (2026): qué es, cuánto se paga y cómo calcularla

Publicado por Alfa Inmobiliaria · Septiembre 2026 · Lectura: 8 minutos

La plusvalía municipal es uno de los impuestos que más sorpresas da a los vendedores de vivienda en España — y uno de los más malentendidos. Muchos propietarios no saben que existe hasta que el notario lo menciona en la firma. Otros piensan que solo se paga si han ganado dinero con la venta. Y hay quien no sabe que puede recurrirse o incluso que en algunos casos está exento.

Esta guía explica qué es exactamente la plusvalía municipal, quién la paga, cómo se calcula en 2026, en qué casos no hay que pagarla y qué puedes hacer si consideras que el importe es injusto.

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal — nombre oficial: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) — es un impuesto local que grava el incremento de valor que ha experimentado el suelo urbano sobre el que está construida una vivienda desde que se adquirió hasta que se vende.

Tres claves para entenderlo bien:

• Grava el suelo, no la construcción. El impuesto no calcula cuánto has ganado tú con la venta — calcula cuánto ha aumentado el valor catastral del terreno desde que compraste.
• Lo gestiona el Ayuntamiento. No es un impuesto estatal — cada municipio aplica su propio tipo impositivo dentro de los límites que fija la ley.
• Lo paga el vendedor. En una compraventa estándar, la plusvalía municipal corresponde al vendedor. Sin embargo, es negociable — puede acordarse que la pague el comprador si así se pacta expresamente en el contrato.

¿Quién está obligado a pagar la plusvalía municipal?

En una compraventa, la paga el vendedor. En una herencia, la pagan los herederos. En una donación, la paga el donatario (quien recibe el bien).

El plazo para liquidar el impuesto es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura pública en el caso de una compraventa, y de 6 meses (prorrogables a 1 año) en el caso de herencias.

Cómo se calcula la plusvalía municipal en 2026

Tras la reforma del impuesto aprobada en noviembre de 2021 (Real Decreto-ley 26/2021), los contribuyentes pueden elegir entre dos métodos de cálculo y tributar por el que resulte más favorable:

Método objetivo (coeficientes sobre valor catastral)

Se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que varía según el número de años que has tenido la vivienda. Los coeficientes máximos fijados por el Estado en 2026 son:

• Hasta 1 año: 0,14
• Hasta 2 años: 0,13
• Hasta 3 años: 0,15
• Hasta 4 años: 0,17
• Hasta 5 años: 0,17
• Hasta 10 años: 0,45 (acumulado)
• Hasta 15 años: 0,60 (acumulado)
• Hasta 20 años: 0,88 (acumulado)
• Más de 20 años: 0,60 (acumulado)

Cada Ayuntamiento aplica su tipo impositivo (máximo del 30%) sobre la base imponible resultante.

Método real (ganancia patrimonial efectiva)

Se calcula la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta del suelo (no de toda la vivienda). Para aislar el valor del suelo, se utiliza la proporción que representa el suelo sobre el valor total catastral del inmueble.

Este método es más favorable cuando la vivienda se compró hace poco tiempo y el valor del suelo ha subido significativamente — porque refleja la ganancia real en lugar de un coeficiente teórico.

Ejemplo práctico con números reales

Supongamos una vivienda en Madrid:

• Valor catastral total: 150.000 €
• Porcentaje del suelo sobre valor catastral: 60% → valor catastral del suelo: 90.000 €
• Años de tenencia: 10 años
• Coeficiente método objetivo (10 años): 0,45
• Base imponible método objetivo: 90.000 € × 0,45 = 40.500 €
• Tipo impositivo Madrid: 29%
• Plusvalía método objetivo: 40.500 € × 29% = 11.745 €

Con el método real, si compraste por 200.000 € y vendes por 320.000 €, y el suelo representa el 60% del valor catastral, la ganancia imputable al suelo sería proporcional a esa ganancia — lo que puede resultar en una cuota mayor o menor dependiendo de la evolución real del precio.

El Ayuntamiento calculará ambos y tú pagas el que resulte menor.

Cuándo NO hay que pagar la plusvalía municipal

Desde la reforma de 2021, existe una exención muy importante: si vendes la vivienda por menos de lo que la compraste — es decir, con pérdidas — no hay plusvalía municipal que pagar. Antes de la reforma, el impuesto se pagaba aunque hubiera pérdidas, lo que el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional en 2021.

Otros casos de no sujeción o exención:

• Ventas con pérdida patrimonial demostrable: debes acreditar ante el Ayuntamiento que el precio de venta es inferior al de compra con las escrituras correspondientes.
• Transmisiones entre cónyuges en caso de divorcio: la liquidación de la sociedad de gananciales y las adjudicaciones derivadas de un divorcio están exentas de plusvalía municipal.
• Donaciones o herencias entre familiares directos en algunos municipios: algunos ayuntamientos aplican bonificaciones significativas (hasta el 95-99%) en herencias entre ascendientes, descendientes y cónyuge. Depende del municipio.
• Inmuebles rústicos: el IIVTNU solo grava el suelo urbano — los terrenos rústicos no están sujetos a este impuesto.

La plusvalía municipal y la venta de la vivienda habitual

Vender la vivienda habitual para comprar otra no exime de la plusvalía municipal — ese beneficio fiscal existe en el IRPF (exención por reinversión en vivienda habitual) pero no aplica a la plusvalía municipal.

Sin embargo, los mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual sí están exentos del IRPF por la ganancia patrimonial obtenida — aunque siguen pagando la plusvalía municipal salvo que su municipio contemple alguna bonificación específica.

¿Puedes reclamar si el importe te parece excesivo?

Sí. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y la reforma posterior, tienes derecho a optar por el método de cálculo que más te favorezca. Si el Ayuntamiento aplica un método que resulta en una cuota mayor que la que te correspondería por el método alternativo, puedes reclamar.

El procedimiento habitual es:

• Solicitar la autoliquidación por el método más favorable para ti
• Si el Ayuntamiento discrepa, interponer un recurso de reposición en el plazo de un mes desde la notificación
• Si el recurso de reposición se desestima, recurrir ante el Tribunal Económico-Administrativo Municipal (TEAM) si existe, o ante la vía contencioso-administrativa

Consulta siempre con un asesor fiscal antes de la firma si crees que el cálculo puede ser significativo o si tienes dudas sobre qué método aplicar.

Qué otros impuestos paga el vendedor además de la plusvalía municipal

La plusvalía municipal no es el único impuesto que asume el vendedor en una compraventa:

• IRPF — ganancia patrimonial: si vendes por más de lo que compraste, la diferencia tributa en la declaración de la renta como ganancia patrimonial, con tipos entre el 19% y el 28% según el importe.
• IBI del año en curso: el IBI del año de la venta se reparte habitualmente de forma proporcional entre vendedor y comprador según los días de cada uno como propietario — aunque lo habitual es que el vendedor lo asuma si ya lo tiene pagado o domiciliado.

Si quieres entender el conjunto de gastos que corresponden al comprador, consulta nuestra guía completa de gastos al comprar vivienda en España. Y si quieres saber cuánto vale tu vivienda antes de decidir vender, nuestra guía sobre cómo calcular el valor real de tu casa te da el punto de partida.

Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal

¿Qué es la plusvalía municipal y quién la paga?

La plusvalía municipal (IIVTNU) es un impuesto local que grava el incremento del valor del suelo urbano desde que se compró hasta que se vende. En una compraventa la paga el vendedor. En una herencia la pagan los herederos. El plazo para liquidarla es de 30 días hábiles desde la escritura en el caso de compraventa.

¿Cuánto se paga de plusvalía municipal al vender un piso?

Depende del valor catastral del suelo, los años de tenencia y el tipo impositivo del Ayuntamiento (máximo 30%). Con el método objetivo, un inmueble con valor catastral de suelo de 90.000 € tenido durante 10 años en Madrid puede generar una plusvalía de aproximadamente 11.000-12.000 euros. El importe varía significativamente según el municipio y las características del inmueble.

¿Hay que pagar plusvalía municipal si vendo con pérdidas?

No. Desde la reforma de noviembre de 2021, si el precio de venta es inferior al precio de compra (venta con pérdidas), no existe plusvalía municipal que pagar. Debes acreditarlo ante el Ayuntamiento con las escrituras de compra y venta.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal en 2026?

Desde la reforma de 2021 hay dos métodos: el objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente según años de tenencia × tipo municipal) y el real (ganancia efectiva del suelo × tipo municipal). El contribuyente puede elegir el más favorable y el Ayuntamiento está obligado a aplicar el que resulte menor.

¿Está exenta la plusvalía municipal en un divorcio?

Sí. Las transmisiones entre cónyuges derivadas de la liquidación de la sociedad de gananciales en un divorcio están exentas de plusvalía municipal. También lo están las adjudicaciones de la vivienda familiar en el convenio regulador del divorcio.

* Coeficientes máximos estatales 2026. Cada Ayuntamiento puede aplicar coeficientes iguales o inferiores. La cuota final = base imponible × tipo municipal (máx. 30%).